Immobilienfonds

Offene und geschlossene Immobilienfonds, Nachrangdarlehen, Genussrechtsbeteiligungen, stille Beteiligung

Beteiligungen an Immobilienfonds werden Anlegern seit Jahren immer wieder als offene und geschlossene Fonds angeboten. Gerne werden sie als sichere Sachwertanlagen oder auch als „Betongold“ dargestellt, die in Wohnhäuser, Bürogebäude, Einkaufszentren oder andere Gewerbeimmobilien investieren. Vielfach zielen die Angebote auf Anleger ab, die nur kleinere Beträge investieren wollen oder können.

Die offenen Immobilienfonds sind bestrebt möglichst viele Gelder einzusammeln und diese in mehrere unterschiedliche Immobilienobjekte zu investieren. Anleger sollen sich möglichst jederzeit beteiligen und auch kurzfristig ihre Investition jederzeit beenden können. Seit über 10 Jahren gibt es gesetzliche Rahmenbedingungen, die für eine gewisse Absicherung der investierten Gelder und der Position der Anleger sorgen sollen. Die Aussetzung der Anteilsrücknahme hat in den vergangenen Jahren vielfach Probleme dieser Fondskonstruktionen aufgezeigt.

Bei geschlossenen Immobilienfonds werden Anlegergelder bis zu einer zuvor festgelegten Anlagesumme eingeworben. Der Fonds schließt, wenn diese Anlagesumme erreicht ist. Die Investition erfolgt häufig in eine Immobilie gelegentlich auch in mehrere, allerdings in einem zuvor festgelegten finanziellen Rahmen. Die geschlossenen Fonds haben eine festgelegte (Mindest-)Laufzeit, häufig von mehreren Jahren, während der ein Ausscheiden einzelner Gesellschafter in der Regel nicht vorgesehen ist.

Die gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung der jeweiligen Fondsgesellschaften und die Form der Investitionen variiert. Abhängig von der Gestaltung können Anleger teilweise erheblichen persönlichen Haftungsrisiken ausgesetzt sein, beispielsweise wenn sich die Anleger an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligen, die für die Immobilieninvestitionen neben dem Anlegerkapital Darlehen bei Banken aufnehmen. Anleger, die sich Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre an derartigen Fonds u.a. in Berlin beteiligt haben, erlebten oftmals böse Überraschungen. In den letzten Jahren wurden geschlossene Immobilienfonds vorwiegend als Kommanditgesellschaften gestaltet. Anleger konnten sich direkt als Kommanditist oder mittelbar über einen Treuhandkommanditisten als Treugeber beteiligen. Das Haftungsrisiko der Anleger begrenzt sich bei dieser Rechtsform auf die Höhe der übernommenen Kommanditbeteiligung. Seit Juli 2013 hat der Gesetzgeber die Gestaltungsmöglichkeiten weiter reguliert, worauf an dieser Stelle nicht näher eingegangen wird. Die Vorgängermodelle zeigen sich derzeit überwiegend als problematisch.

Häufig werden die Anlegergelder ohne effektive Kontrollmöglichkeiten für die Anleger investiert, überhöhte Kaufpreise für die Immobilien gezahlt, Vermietungsrisiken verharmlost und hohe Kredite zur Finanzierung eingesetzt, so dass erhebliche Risiken für einen Verlust der Anlegergelder bestehen. Hohe Vertriebsprovisionen und in manchen Konstellationen die Möglichkeit zusätzlich Finanzierungen und Versicherungen mit verkaufen zu können, haben Vertriebsanreize gesetzt, die häufig fehlerhafte Beratungen bedingt haben. Die für den Verkauf verwendeten Prospekt- und Informationsunterlagen sind vielfach auch fehlerhaft und unzureichend.

Haben Sie Geld in Immobilienfonds investiert, die sich nicht wie versprochen entwickeln und den Eindruck, dass etwas nicht stimmen könnte, können wir gerne Rückabwicklungs- und Ausstiegsmöglichkeiten prüfen.

Varianten zur Beteiligung als Gesellschafter

Anbieter von Immobilienbeteiligungen sind nicht immer daran interessiert, mit Anlegern als Gesellschafter geschlossener Immobilienfonds verbunden zu sein. Als Variante zu Immobilienfondsbeteiligungen haben sie sich deshalb über die Aufnahme von Nachrangdarlehen, den Abschluss (atypisch) stiller Beteiligungen oder auch Genussrechten Anlegergelder beschafft, um diese investieren zu können. Auch bei diesen Geldanlagen beraten wir Sie gerne und prüfen Ausstiegs- und Rückabwicklungsmöglichkeiten.