Rechtsprechung konsolidiert sich nach diversen Irrungen und Wirrungen – „Institutionelle Zusammenarbeit“ als neuer Auffang­tatbestand für Bankenhaftung - das Ende des Haustürwiderrufs?

München, 15.10.2008: Der Betrug mit dem organisierten Verkauf überteuerter Immobilien beherrschte Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre die Szene. Die so genannten „Schrottimmobilien“ dürfen sich dabei als legitime Nachfolger der Warenterminkriminalität fühlen. Einstandspreise von regelmäßig 100.000,00 bis 200.000,00 DM sowie Innenprovisionen in der Größenordnung von 20 und mehr Prozent waren geeignet, ein Provisionsvolumen zu generieren, das mit den legendären Optionsgeschäften mühelos mithalten konnte. Dabei musste das Geld wegen der regelmäßig mit angebotenen Vollfinanzierung auch nicht gleich auf den Tisch gelegt werden, was die Erschließung ganz neuer Opferschichten ermöglichte. Ganze Belegschaften wanderten seinerzeit von den Warenterminanbietern in dieses Geschäft ab, ihre Opfer waren vor allem wenig erfahrene Bürger mit eher geringem Einkommen.

„Immobilienmodelle“ und Finanzierungsbanken

Voraussetzung für jeden Vertrieb war stets eine globale Finanzierungszusage, die von Anfang an von einer oder mehreren Banken für das konkret zu vertreibende Objekte erteilt wurde. Diese war an soge­nannte „Bonitätsraster“ geknüpft, das heißt, der angesprochene Kunde musste entweder über ein bestimmtes - regelmäßig nicht sonderlich hohes - Mindesteinkommen oder ggf. über weitere Sicherheiten verfügen. Letzteres war allerdings die Ausnahme. Das Ganze erklärt sich vor den seinerzeit noch sehr geringen Pfändungsfreigrenzen. Dies ermöglichte, den Kunden im Streitfalle existenzbedrohenden Pfändungen zu unterziehen.

Für die Banken schien die Kalkulation zunächst aufzugehen. Man rechnete wohl mit inflationsbedingten Wertsteigerungen, die schon für eine Darlehensrückführung sorgen würden, selbst wenn das Ganze für die Wohnungskäufer wohl nie zu einem sinnvollen Geschäft werden würde. Alleine, die Rechnung ging nicht auf. Zinsen und Inflationsrate verfielen, von Wertsteigerungen war bei den häufig katastrophalen Objekten so gut wie nie die Rede. Wenig attraktive Lagen und Wohnungszuschnitte führten dazu, das ganze Anlagen schon bei Erstbezug einem höchst problematischen Mieterklientel zum Opfer fielen. Die Mietekalkulationen waren häufig deutlich zu „optimistisch“, die Kaufpreise teilweise bis weit in den sittenwidrigen Bereich überhöht. So wurden etwa in Oldenburg oder in Hildesheim, geeignete Standorten für derartige Immobilienobjekte, sogar Sondermärkte für derartige Wohnungen begründet.

So reichte etwa der "normale" Immobilienpreis, wie er sich in den Kaufpreissammlungen der Gemeinde Oldenburg bei Veräußerungen unter Ortsansässigen findet, Anfang der 90er Jahre von etwa 2.000,00 bis 2.800,00 DM. Darüber hinaus wurde ein spezielles Segment für „Bauträgerimmobilien“ eröffnet, das etwa bei 4.000,00 bis 4.500,00 DM lag. In Hildesheim stellte man beispielsweise fest, dass in wenig attraktiven Nordstadtlagen Objekte zu "deutlich überhöhten Verkaufs­preisen" veräußert wurden. Und so ist es fast in jedem derartigen „Modell“. Kein Wunder also, dass das böse Erwachen spätestens dann folgte, wenn die Mietgarantie auslief - wobei nicht selten der Mietgarant schon nach wenigen Monaten das Handtuch warf und da­nach nur noch ein Bruchteil des ursprünglichen Mietzinses erzielt werden konnte. Die erworbenen Wohnungen, deren Weiterverkauf mit Gewinn nach spätestens 5 Jahren in aller Regel vom Vermittler fest zugesagt wurde, brachten im besten Falle 50% des ursprünglichen Einstandspreises. Die Vermittler sind längst verschwunden oder insol­vent, auch der Bauträger kann man nicht mehr habhaft gemacht werden. So bleibt also in den meisten Fällen lediglich die Bankenhaftung, will man den für viele Betroffene existenzbedrohenden Schaden wenigstens lindern.

Viele Anläufe und bankenfreundliche Rechtsprechung

Gleichwohl war es anfänglich überaus schwer, die Kreditinstitute, ohne deren Mitwirkung die Schädigung der Kunden in keinem Falle möglich gewesen wäre, angemessen in die Haftung zu nehmen. Der BGH erkannte schon relativ früh, dass eine Bank nur für Täuschungen hinsichtlich des Darlehensvertrages, nicht dagegen hinsichtlich der vermittelten Immobilie einstehen müsste. Diese Rechtsprechung ist unter dem Stichwort "Trennungstheorie" weithin bekannt geworden und führt auch aus unserer Sicht häufig nicht zu sinnvollen Ergebnis­sen. Viele derartige "Modelle" sahen vor, dass ein Treuhän­der (siehe Treuhandmodelle) alle notwendigen Verträge abschließt. Hier meinte man, wenn die Vollmacht nicht die Mindestangaben nach dem Verbraucherkreditgesetz enthalte, seien die Darlehensverträge nichtig. Auch dem wollte sich der Bundesgerichtshof nicht anschließen. Gleichwohl gibt es hier zwischenzeitlich einige Besonderheiten, die in einigen Fällen ein erleichtertes Lösen aus der Darlehensverpflichtung ermöglichen.

Der nächste Anlauf knüpfte daran an, dass die Darlehen zumeist im so genannten "Haustürsituationen" angebahnt wurden. Man widerrief die Darlehensverträge nach dem Haustürwiderrufsgesetz. Auch dies lehnte der BGH zunächst ab. Allerdings sah er, dass damit europäisches Recht, nämlich die Haustürgeschäfterichtlinie, berührt sei. Er legte daher den Fall dem Europäischen Gerichtshof vor. Heraus kann die berühmte Heininger-Entscheidung. Danach sei es erforderlich, in allen Fällen, in denen Darlehensverträge an der Haustür vermittelt würden, eine diesem Gesetz genügende Widerrufsbelehrung zu unterbreiten. Insbesondere reicht eine solche nach dem Verbraucherkreditgesetz, die zur Voraussetzung hat, dass die bereits ausbezahlte Darlehensvaluta dann innerhalb von zwei Wochen zurück geführt werden müsste, nicht aus. Spontane Freudendemonstrationen waren allerdings deutlich verfrüht. Der BGH erkannte, dass in diesem Falle gleichwohl das Darlehen nebst marktüblicher Verzinsung zurück geführt werden müsse, während der Darlehensnehmer seinerseits wie­derum einen Anspruch auf Rückzahlung der bisher geleisteten Raten ebenfalls inklusive marktüblicher Verzinsung verlangen könne. Steine statt Brot. Eine Rückgabe der Wohnung anstelle der Darlehensvaluta sei insbesondere nicht möglich.

Erneute Vorlage - institutionelle Zusammenarbeit

Eine erneute Vorlage eines derartigen Falls an den Europäischen Ge­richtshof führte zur Entscheidung des EuGH in Sachen Schulte gegen Crailsheimer Volksbank (Rs.229/04). Der Straßburger Gerichtshof erkannte, dass dem Kunden Nachteile und Risiken, die ihm aus dem Abschluss des finanzierten Geschäfts ent­stehen sollten, nicht auferlegt werden dürften. Dieser Spruch warf bei seiner Umsetzung in nationales Recht allerdings erhebliche Probleme auf, da er einen Schadenersatzanspruch begründete, der weder ein Verschulden noch eine ursächliche Veranlassung zur Voraussetzung hatte. So etwas kennt das deutsche Recht nicht.

Der BGH weigerte sich denn auch konsequent, einen derartigen An­spruch nach deutschem Recht zuzuerkennen. Allerdings sah er, dass die bisherige Rechtsprechung zu durchweg unbefriedigenden Ergeb­nissen geführt hatte und Handlungsbedarf gebot. Die Folge war die Rechtsprechung zur „institutionellen Zusammenarbeit“, die erstmals in der Entscheidung XI ZR 6/04 am 16. Mai 2006 verkündet wurde. Danach wird in Fällen, in denen die kreditgebende Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts in institutioneller Weise zusammenarbeitet, ein Wissensvorsprung des Geldinstituts im Hinblick auf mögliche arglistige Täuschungen durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. im Fondsprospekt angenommen. Voraussetzung sind "objektiv evident unrichtige Angaben", die der Gerichtshof in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2008 (Aktenzeichen XI  ZR 132/07) nochmals präzisiert hat.

Täuscht der Vermittler oder der Prospekt danach in evidenter Weise über die Höhe der mutmaßlichen Mieteinnahme, wobei man Differenzen von etwa 30 bis 40% zugrundelegt, dann wird „widerleglich vermutet“, dass die Bank auch davon wusste. Auch die seriöse Kalkulation eines Mietpools ist künftig judikabel. Was zunächst einmal wachsweich klingt, ist dies keineswegs. Die Bank muss sodann einen Entlastungsbeweis führen, indem sie darlegt, von den Umständen keine Kenntnis gehabt zu haben. Dazu muss Sie unter anderem darlegen, wer alles in ihrem Hause mit dem Objekt jemals befasst war und dass keiner der Betroffenen davon etwas geahnt hat. Liegt etwa eine Einwertung vor, wird die Sache höchst problematisch. So vertritt der Vorsitzende des 11. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes Dr. Gerd Nobbe, zuständig für derartige Fälle, die Einschätzung, dass ein solcher Entlastungsbeweis nur in Ausnahmefällen gelingen könne. Originalton Nobbe: "Das soll auch so sein".

Die Hürde liegt also künftig darin, eine entsprechende Täuschung darzulegen und beweisen zu können. Typischerweise handelt es sich dabei um Angaben zur Miethöhe oder zu den Betriebskosten oder die seriöse Kalkulation eines Mietpools. Auch die Täuschung über den Verkehrswert kommt in Betracht, wird aber wohl nur in Ausnahmefällen relevant. Es muss sich mindestens nach zwei Berechnungsmethoden (beispielsweise Vergleichswert und Ertragswert) eine Überhöhung um mindestens 80% ergeben. Dies zum Zeitpunkt des Kaufvertrages. Ausgeschlossen ist auch das nicht, wie aktuelle Fälle aus unserer Praxis auch zeigen.

Keine Haftung der Bank für wirtschaftliches Risiko

Damit bleibt es - allerdings durchaus zutreffend - bei der Ausgangssituation, dass die Bank für das grundsätzliche Kreditverwendungsrisiko nicht haftet. Insbesondere haftet sie nicht für nicht eingetretene Erwartungen, etwa im Hinblick auf die Wertsteigerung der Immobilie. Derartige Anpreisungen, mögen sie auch im Brustton noch so großer Überzeugung erfolgen und mit Unterlagen belegt werden, sind in den seltensten Fällen Grundlage für Schadenersatzansprüche. Dies gilt auch für subjektive Faktoren, wie die Behauptung "intelligenter Zuschnitte" der betroffenen Wohnungen oder ähnliche Werturteile. Problematischer kann es schon wieder bei der Lage werden, wenn etwa eine typischerweise eher unterdurchschnittliche Lage als "Top-Lage" angepriesen wird. Auch typische Äußerungen zum Kaufpreis ("Schnäppchen") dürften keine Berücksichtigung finden. Insoweit än­dert sich allerdings nichts wirklich.

Einen Großteil der klassischen Schrottimmobilienfälle wird man auf diese Weise in den Griff bekommen können. Es handelt sich dabei um diejenigen Fälle, in denen ganz gezielt überhöhte Angebote konzipiert und unter den Eingangs beschriebenen Bedingungen vertrieben wurden. Schwieriger wird die Angelegenheit bei den meisten Fällen betreffend die so genannten "Ostimmobilien". Hier ist es meistens das wirtschaftliche Risiko, dass sich realisiert hat. Erwartungen über die Nachfrage und die Kaufpreisentwicklungen wurden nicht erfüllt. Auch hier wird man in vielen Fällen arglistige Täuschungen etwa im Hinblick auf die zu erwartende Mietrendite darlegen können. Allerdings beileibe nicht in jedem Falle. Zudem unterscheidet sich das Klientel deutlich. Während bei den klassischen "Schrottimmobilien" vor allen Dingen untere Einkommensklassen angesprochen wurden, wendeten sich die Vertreiber der steuerlich hoch subventionierten Ostimmobilien im Wesentlichen an durchaus wohlhabendes Publikum. Allerdings sind auch hier die Übergänge fließend.

Voraussetzungen des "institutionellen Zusammenwirkens"

Hier wird verlangt, dass Immobilienkauf und Finanzierung als Einheit angeboten wird, was nicht stets voraussetzt, dass auch der gleiche Vermittler tätig wird. Häufig gibt und gab es ja einen gesonderten Finanzierungsvermittler. Das soll nicht helfen. Die Bank muss mit den Verkäufern oder Vermittlern eine Absprache getroffen haben, derzufolge sie das Objekt oder Teile davon (Kontingente) unter bestimmten Voraussetzungen (Bonitätsraster) finanziert. Abzugrenzen ist dies von Fällen, in denen der Vermittler im Auftrag des Wohnungserwerbers persönliche Kontakte aktiviert. Auch diese Fälle gibt es, sie sind aller­dings die Ausnahme.

Offensichtlich ist diese Art der Kooperationen vor allen Dingen bei den Treuhandmodellen. Hier sind Banken und Initiatoren schon über die Klammer des Treuhänders verknüpft. Regelmäßig wird man dem Tat­bestand näher kommen, wenn man darlegen kann, dass eine Bank zahlreiche Wohnungen eines Objekts finanziert hat. Hilfreich ist es auch, wenn der Vermittler im Hinblick auf den Darlehensvertrag schon vorbereitend tätig wird, etwa Daten zur Selbstauskunft aufnimmt.

Fazit: Vom Kopf auf die Füße gestellt.

Mit den Beweiserleichterungen des institutionalisierten Zusammenwir­kens wird die Rechtsprechung, sofern sich das Instrument bewährt, wieder von Kopf auf die Füße stellen lassen. Die Banken haften dann, wenn ein Kunde konkret getäuscht wurde. Hat er sich - auf Basis von einem Preis Summen oder unzutreffenden Werturteilen - selber ge­täuscht, wird der mit seinem Schaden regelmäßig auch alleine zurecht kommen müssen. Was allerdings in jedem Falle möglich ist:

Einigungen auf Basis der wirtschaftlichen Situation

Wo nichts ist, kann auch die Bank nichts holen. Dies ist seit den deut­lichen Erhöhungen der Pfändungsfreigrenzen nach dem Jahre 2001 zwischenzeitlich nicht selten der Fall. In solchen Fällen wird man sich auch ohne jeden rechtlichen Ansatzpunkt mit den Geldhäusern au­ßergerichtlich arrangieren können. So reduzieren sich die Fälle, in denen „nichts“ geht, doch nochmals deutlich. Eine sorgfältige Prüfung des jeweiligen Modells ist deshalb vielfach sinnvoll. Wir werden selbstverständlich an dieser Stelle weiter über aktuelle Entwicklungen berichten.