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Immobiliendarlehen vorzeitig beenden – Chaos bei Widerrufsbelehrungen gibt Immobilienkunden unerwartete Handlungsoptionen

Fehlerhafte Formulierungen bringen Banken bei Immobiliendarlehen in die Bredouille

Vorfälligkeitsentschädigung entfällt bei unzureichender Widerrufsbelehrung – dramatische Zinsersparnisse möglich – schwierige Berechnung etwa weitergehender Ansprüche

München,26.08.2015; Seit dem 02.09.2002 müssen auch Immobiliendarlehensnehmer auf ein bestehendes zweiwöchiges Widerrufsrecht hingewiesen werden. Das sollte kein Problem sein, zumal der Gesetzgeber auch noch Mustertexte bereitstellte, an denen man sich orientieren könnte. Das war jedenfalls die Theorie. Die Gesetzestexte gerieten unübersichtlich, die Mustertexte weisen Fehler auf, die eigentlich zur Nichtigkeit der Belehrung führen müssten.Gleichwohl - wenn eine Bank den Mustertext verwendet hat, kann sie sich auf dessen Schutzwirkung berufen - sofern der verewendete Text der Musterbelehrung "in jeder Hinsicht vollständig entspricht" (BGH, Urt. v. 28.06.2011, Az. XI ZR 349/10).

Wann das der Fall ist. ist derzeit Gegenstand zahlreicher Auseinandersetzungen, die teils unterschiedlich entschieden werden. Während die Gerichte etwa in Frankfurt/Main hier eher großzügig sind, wird die Sache in München durchaus restriktiver gehandhabt. Auch Bearbeitungen des eigentlich nicht einschlägigen Anhangs führen dabei zum Verlust der sog. "Gesetzlichkeitsfiktion" (vgl. OLG München, Beschluß vom 30.04..2015, Az. 19 U 4833/14).

Viele Widerrufsbelehrungen falsch

Diese Ausgangslage ist für die Banken nicht eben günstig. Zwar haben gerade die großen Geschäftsbanken vielfach die Musterbelehrungen einfach übernommen, doch liegt auch hier der Teufel im Detail, wenn der Vertrag etwa über den Postweg angebahnt wurde. Dann gelten vielfach strengere Regeln, was nicht immer berücksichtigt wurde. Zudem wollte gerade bei kleideren und regionalen Instituten wollte kaum ein Haus auf eingene Anpassungen verzichten, zumal die Mustertexte aus einer Art Baukasten mühsam zusammengestrickt werden müssen. Das hat fatale Folgen, wenn etwa die Fehler aus den Musterbelehrungen in die neuen Texte übernommen werden, zum Beispiel die Aufnahme des Wortes „frühestens“ bei der Beschreibung des Beginns der Widerrufsfrist. Das macht eine solche Belehrung nach ständiger Rechtsprechung nichtig.

Gerade die Sparkassen und die Genossenschaftsbanken, wie Raiffeisen- und Volksbanken bezogen ihre Belehrungen von zentralen Verlagen - die sind sehr häufig fehlerbehaftet. Die Sparkassen haben sich zudem erlaubt, auch in ihren neueren und schon nach der Rechtsänderung im Juni 2010 verwendeten Vertragsmustern Fehler zu begehen, die nun zu einem für die Sparkassenorganisation fatalen Urteil des OLG München geführt haben. Dort wurden die Verträge wegen mangelnder textlicher Hervorhebung der Widerrufsbelehrung als widerruflich beurteilt (Urteil vom 21.05.2015, Az. 17 U 334/15).

Auch wurde vielfach übersehen, besondere Abwicklungsformen, etwa über den Postversand von Darlehensantragen, in die Belehrungen zu integrieren. So ist ein gängiger Text, der bei Unterzeichnung in der Filiale vielleicht ausreichend wäre, irreführend und damit nichtig, wenn der Darlehensvertrag per Post abgeschlossen wird (BGH, Urteil vom 10.03.2009, Az. XI ZR 33/08). Mehrfache Änderungen der Gesetzeslage tun ein zusätzliches, um maximale Verwirrung zu schaffen. Hier ergeben sich eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Belehrunen anzugreifen. Dabei sind nicht nur Banken, sondern auch Bausparkassen und Lebensversicherer, die ebenfalls Baufinanzierungen ausgereicht haben, betroffen, etwa die Viktoria, die LV1871, die HUK Bausparkasse AG und viele mehr.

Auflösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Das kommt Darlehensnehmern in der jetzigen Niedrigzinsphase bestens zu pass. Ist die Belehrung nicht ordnungsgemäß, so können sie sich auch noch nach mehreren Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehensvertrag lösen. Die früher hohen Zinsen können so um mehrere Prozentpunkte reduziert werden. Dies führt zu entsprechenden Einsparungen oder einer deutlichen Verkürzung der Darlehenslaufzeit. Üblicherweise werden diese Vorteile durch massive Vorfälligkeitsentschädigungen, die den Zinsausfall der Bank für die Restlaufzeit bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit auffangen, zunichte gemacht. Dabei besteht noch nicht einmal ein Anspruch auf vorzeitige Ablösung, wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll. Diese Widrigkeiten können durch einen Widerruf umgangen werden.

Weitere Folgen des Widerrufs - Rückabwicklungsschuldverhältnis

Der Widerruf hat noch weitere Folgen. Der Darlehensvertrag fällt als Vertragsgrundlage weg und wird durch ein sog. Rückabwicklungsschuldverhältnis abgelöst. Die Rückabwicklung führt allerdings nicht dazu, dass man seine Zinsen zur Gänze wieder bekommt. Vielmehr muss jede Seite das zurückgeben, was sie von der anderen bekommen hat, und zwar zuzüglich etwa gezogener Nutzungen. Das ist der Vorteil, den man aus dem Besitz gehabt hat. Auf Seiten des Bankkunden sind dies die vereinbarten zinsen. Auf Seiten der Bank ist das das, was die Bank mit den zugeflossenen geldern erwirtschaftet hat, was naturgemäß äußerst schwer feststellbar ist. Mindestens sind es die tatsächlich zugeflossenen zinsen, tatsächlich ist es wahrscheinlich mehr, da die Banken mit eigenen Mitteln bekanntnisch Geld schöpfen können (sog. Giralgeld).

Die Hintergründe sind komplex und kaum durchschaubar, weshalb die Rechtsprechung Schätzungen zulässt. Diese kann am Verzugsschadensatz von 5% über dem sog. Basiszinssatz orientiert wwerden (so KG Berlin, Urteil vom 22.12.2014, Az. 24 U 169/14; BGH, Urt. v. 10.03.2009, Az. XI ZR 33/08). Wenig überraschend versuchten natürlich die Banken derzeit, auch dies zu erschüttern, was mit unterschiedlichem Erfolg gelingt. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht dazu noch aus. Allerdings ist die Durchsetzung eines derartigen Anspruchs keineswegs ein Selbstläufer und mit Prozessrisiken behaftet.

Widerstand des Bankgewerbes

Der Nutzen des Verbrauchers ist natürlich der Nachteilder Bank. Das erklärt, dass die Banken sich derartigen Widerrufen mit Händen und Füßen entgegenstemmen. Die Sparkasse Köln ließ es etwa in eine Vielzahl von Verfahren auf zweitinstanzliche Entscheidungen ankommen, obwohl sich die Fälle bis aufs Haar glichen. Die Stadtsparkasse München wehrt außergerichtlich angeblich alle Ansprüche ab - und das trotz häufig völlig eindeutiger Rechtslage. Das bedeutet, dass man ohne entsprechenden Rechtsbeistand wohl wenig erreichen kann.

Rechtsschutzversicherungen

Allerdings kann sich ein eigenhändiger Widerruf trotzdem lohnen. Der Rechtsschutzfall wird in diesen Fällen nämlich nicht durch die fehlerhafte Belehrung, sondern durch die Zurückweisung des Widerrufs ausgelöst (BGH, Beschl. vom 17.10.2007 Az. IV ZR 37/07). Dies hat zwei Konsequenzen: Zum einen kann die Rechtsschutzversicherung für das erste Anschreiben mangels Deckungsschutzes die Deckung versagen. Weist die Bank den Widerspruch dann allerdings zurück, liegt der Versicherungsfall vor und die Versicherung muss decken. Auf der anderen Seite: erkennt die Bank den Widerruf an, kann man sofort neu disponieren und ist jeglicher weiterer Risiken enthoben. Das kann sich auch lohnen. Zum anderen sind auch Versicherungen eintrittspflichtig, die erst nach dem Darlehensvertrag abgeschlossen wurden.

Kostenlose Erstberatung

Wir haben uns entschlossen, in diesen Fällen eine kostenlose erste Einschätzung abzugeben. Geben Sie uns Ihren Darlehensvertrag nebst Widerrufsbelehrung herein, und wir sagen Ihnen, ob die Weiterverfolgung aussichtsreich ist und welche Kosten ggf. anfallen. Bei bestehender Rechtsschutzversicherung regeln wir die Deckungsanfrage gerne für Sie mit, sofern Sie uns die Gesellschaft und die Versicherungsschein-Nr. bekanntgeben. Wenden Sie sich bei etwaigen Rückfragen gerne an uns.

 

Kostenlose Erstberatung: widerruf@ra-lachmair.de